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行业巨头并不看好长租公寓前景
作者:丁逸凡  发布:2018-08-07 我要评论

0513房产网资讯:2017年7月,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前,“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题。2016年12月,链家研究院发布的《租赁崛起》称,租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%。  

在各路优势资源向头部企业汇聚之时,有分析认为,长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力。作为侧面的证明,长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字。“在对新房的竞争中,如果我们只能以2000元的价格拿房,而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本,就到了我们该退出的时刻了。”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观。  

行业巨头并不看好长租公寓前景-南通房产网

行业巨头不看好兼并、收购  

有长租公寓企业高管分析,自如虽然也有“自如寓”这种集中式公寓,但大量房源还是在各小区中的分散式公寓。相较于集中式公寓,分散式公寓的管理半径更长、成本较高,收购者的兴趣不大。  

幸福居创始人王虎则认为,已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓,需要一套一套地实地测量,并对每间房屋进行改造,与其这样还不如按照自有的标准去扩张,这样更划算。在王虎看来,自如的标准化和一致化在业内是较为知名的,“目前巨头都在抢食政策带来的红利,在大众化和标准化的房屋上下功夫,无论是Funx这种小众产品还是幸福居,在他们眼里的价值其实并不大。”  

然而,业内还是不乏整合与并购的案例。除了2017下半年Funx与幸福居的合并外,魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服务集团副总裁金喆表示,魔方入股后成为V客青年公寓的大股东,V客也进入了魔方产品体系之中,成为以初入社会的青年为主要受众的产品。“青年公寓这个品类有它独特的价值,它充实了魔方的产品线,进入魔方公寓的体系后‘过得很好’。”  

金喆所说的产品条线的互补,或许是行业整合中的关键参照标准。如今,我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线:针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍(又称蓝领公寓)。“当某个企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时,兼并就自然而然地发生了。”王虎说。  

利润被压缩,部分“二房东”改走“大房东”路线  

“长租公寓项目找到我们的有很多,出于谨慎和对未来的不确定,我们一个都没投。”星瀚资本创始合伙人杨歌说,他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”(大房东)在欺压“运营权”(二房东),“这种不合理的结构导致所有权这一层的利润很大,有得‘炒’,而运营权这一层的利润十分薄,没有太多人重视这块业务,更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们。”  

在杨歌看来,运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支,但大多数运营商过得都不太好,“还是因为利润太薄,大部分利润被‘所有权’拿走了。”  

在“所有权”与“运营权”的关系中,由于我国租赁市场不是非常发达,对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善,大房东往往是强势一方。一位不愿具名的公寓运营商透露,大房东在与运营者关系上的强势是多方面的,比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等。  

思源地产副总经理、首席分析师郭毅分析说,由于“二房东”模式没有所有权,一旦市场发生不可预期的变化,比如地价房价快速上扬,成本将很难控制。此外,如果“二房东”运营得好,“大房东”看了“眼红”,也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间。  

值得注意的是,一些“二房东”在对他们不利的市场格局中,随着自身运营权业务的规模扩大,也开始了对地产的布局,并变身为“大房东”。以连锁快餐品牌麦当劳为例,其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务。麦当劳2016年的财报显示,其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%。  

为了成为“大房东”,自持物业成为可行性较高的路径之一。但“二房东”要想自持物业并不容易。  

2017年初,魔方与中航信托成立蓝山资产,聚焦于北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理,由“轻资产”模式转向“重资产”模式。“我们的兄弟公司一旦物色到好物业,会交给我们来运营和管理,但魔方公寓的核心能力并不在这里,和大型开发商抢地块,实在不是我们可以做得到的。”金喆说。  

互联网行业习惯性的“只有第一名才能活下来”的口号是否也会出现在长租公寓中?  

曾有人指出,互联网几乎为零的边际成本可使其线上业务迅速扩张,只有规模最大者才能最终取胜。但需要线下广泛布局的业务则不然,因为其需要十分本地化的专业服务,可以各自“占山为王”,不利于一家独大的格局形成。在共享单车行业中,有人依照这个理论认为线下端的“去中心化”会抵消线上端“中心化”的趋势,然而,通过激烈竞争,最终只有ofo和摩拜单车两者大规模地生存下来,而网络节点数不够多(即运营规模不够大)的企业,即便产品质量更好,也未能存活。  

其实,多数公寓运营商无论从宣传还是实操角度,都在凸显自身的“互联网基因”,以流量经营的模式试图将一个稳定的人群保留在其服务的场景中,使其在体系内发生重复消费,并试图开发其在社交、搬家、维修等其他方面的新需求,以拓展增值服务。比如,一些租赁巨头的房客既能在线下看房,也能在线上全面了解房源,之后通过电子密码门禁,就可以直接拎包入住,不用再经过传统的中介服务人员。而在接收房源一端,电子化量房、以智能的方式推算出房屋市场价,已是常见的信息化手段。  

长租公寓是否会追随这一“剩者为王”的原则,“小而美”能否留下?自如CEO熊林认为,长租公寓在单体城市运营规模不小于20万间,整体规模不小于百万间,才算是过了“规模关”,在这一过程中,前期的IT系统投入显得十分重要,是支撑规模迅速扩大的基础,对小规模企业而言压力很大。  

易房号:丁逸凡
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