易房·中国
易房手机端免费下载
首页 > 资讯 > 楼市动态 > 正文
这7个信号告诉你2018楼市怎么走
作者:网讯  发布:01-08 我要评论

2018,我们仍然要从“房子是用来住的,不是用来炒的”基调出发,不敢说预判,窥探未来楼市运行的一角,有更多机会去规避风险发现机遇仍是核心重点。

 

这里给一个超前性的猜想:2018楼市将很困难,刚需上车机会显现,分城调控继续执行。

 

一、楼市政策

 

“理性投资孙宏斌”最近发言:“有些房子不像上半年那么抢手、好卖,过去都是一小时卖完了,现在可能只卖了70%、80%,市场已经在发生变化。”

 

从目前官方的舆论导向来看,在经济大势无重大变化的前提下,2018年楼市调控放松的可能性极小。而且两大央媒便曾接连发声,重申楼市调控的决心,并表示“要让短期调控政策为长期改革创造窗口期,让调控与改革措施共同发力,治标更须治本。”

 

要知道美国全球加息的情况下,我们居民人均信贷杠杆已经很高了,银行储蓄存款是接连下降的,房地产已经绑架了大多数家庭,就现在情况而言,这个炸弹随时可能爆炸。那么主动去金融杠杆,防范金融风险是第一要务,楼市在这种情况下是不能再对居民生活和金融运行造成太大压力的。

 

楼市调控一定不会放松,有可能渐渐压力增大,并且健全建设各部门关于楼市交易的制度。

 

二、土地供应

 

据中原地产研究中心统计数据显示,截至12月27日,全国卖地最多的50个城市合计卖地金额接近3.5万亿元,同比上涨31%。成交结构上看,租赁用地、保障用地、共有产权用地等土地供应比例上升,弱二线和三四线城市成交比重增加。

 

2018年房市整体仍处于下行周期,开发商资金面相对紧张,因此2018年土地市场温度有所下降。但是由于二线与三四线去库存、补库存行为仍在进行,因此这些城市地价继续上涨。未来全国整体土地市场行情将出现分化局面,特别是去年土地溢价较高的城市将继续回落。

 

三、供需关系

 

2016年-2017年房价暴涨、政策严打并没有让实际需求减弱。一二线仍然是大量首次置业、刚需改善、城市更需求的集中地。尽管外来人口有所回落,城市财富汇集效应仍然有致命的吸引力。

 

目前全国二手房市场置换需求旺盛,跨省、跨市购房需求不减,投资需求、居住环境改善的都会在合适的时机爆发。而且中国城镇化进程还未结束,未来大城市人口集中现象越来越明显,同时家庭结构分散加速、人口老龄化、二孩增多对应的购置需求现象不断上升。

 

总的来说,“城市包围农村”是大趋势,所以您有钱,还是到城里投奔亲戚吧!

  

 

四、去库存周期

 

 

据国家统计局数据,2017年前11月全国商品房库存5.96亿平方米,去库存周期4.5个月,全国主要80城库存规模相当于2013年8月的水平。其中住宅3.1亿平方米,去化周期2.35个月。商业2.86亿平方米,去化周期60个月。弱二线与80%三四线城市去库存未完成、一二线16个热点城市补库存未完成、20%的三四线城市去库存完成。

 

从商品房库存结构看,2017年前11月5.96亿平方米库存里,65%在三四线城市,30%在二线城市,5%在一线城市。此次去库存主要是去三四线几年前积压的库存,特别是货币化棚改让很多城市乘着资金热潮房价翻了一番,加上一二线资金投资需求也带动了中部热门城市的上涨,总得来说当资金潮水褪去时,才知道哪些城市的房价在裸泳。

 

建议大家选购的时候要首先关注有人口注入、产业发展较好的城市,特别是一些小城市涨了50%的就不要过多考虑了。

 

五、货币供应

 

2018年底的会议提出“稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。”

 

2017年定调是“货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。”

 

 

 

目前看来M2增长已经回落个位数,严防贷款流入房地产领域,控制房地产开发规模取得初步成效。我们发现身边很多理财利率都提高了,总之钱变得更值钱,随着金融去杠杆继续,地产销售、地产投资的贡献率都将大概率下降。

 

六、新的住房制度

 

从全国看,累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米,按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。未来五年,北京、上海、广州三个一线城市租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例超26%。

 

租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,这些名词并不是凭空创造的,从水深火热的美帝资本主义住房市场借鉴参考很有意义,住房制度终究是要适应城市发展需要。

 

七、房价往哪儿走

 

就国家基本制度而言,我国的土地制度不会发生变化,在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下,中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

 

从全国房价调控成效来看,总体平稳,涨幅回落。其中一线和强二线城市调控严厉,房价难跌,整体需求仍向上。中西部热点都市圈购房需求还在释放中,承接了外溢的人口、产业红利,房价还有上行空间。

 

核心三四线城市房价受到政策影响及经济结构优化,房价上涨十分肯定。但库存严重过剩的三四线城市房价如果无外力刺激,不排除将长期低位徘徊。

 

同时各大城市落户政策放开,加大首次购房优惠及高层次人才定居保障制度,房价短时间仍难以下降,优质城市甚至是上扬的。而且土地财政短期难以摒弃,从最近几个月土地成交情况看,价格还在上涨,没有措施去抑制地价上涨,最终会传导到房价。

 

展望2018应该是平稳过渡的一年,很多去年没上车的在2018-2019年应该可以好好挑一挑市场笋盘。未来在住房市场分化的时期最好不要盲目投资,资金很贵,时间很贵。

 

  

编辑:孙斯
免责声明:凡来源非0513房产网的资讯稿件和图片作品,系本网站转载自其他媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。如有资讯稿件和图片的内容、版权以及其他问题的,请联系本网站。

发表·评论

登录/注册后进行评论

最新·点评

已有{{@count}}条评论

{{el.username}}

于 {{el.creat_at}} 点评

回复收起支持({{el.support}}