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任志强2017年7月23日在博鳌(楼盘)·21世纪房地产论坛第17届年会上的演讲

发表时间:08-30    只看楼主

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本文为任志强2017年7月23日在博鳌(楼盘)·21世纪房地产论坛第17届年会上的演讲。

 

1、制度决定中国房地产市场不会发生根本性变化

 

一个是什么是充分的市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说,顾客是上帝,假定我们的政策对顾客有很多限制性条件,那么这一定不是一个充分的市场。

 

影响市场的主要因素,一个是国家基本体制制度问题,一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用,因为我们的制度条件不同。

 

判断一个不完全市场的趋势,要从多方综合分析,不能只看单一因素的影响而忽略了其它。就国家体制制度而言,最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下,中国的房地产市场,不可能会发生根本性的变化。

 

第二是户籍制度,住房已经成为落户的条件,所以我们在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。倒过来说,你要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。

 

我们的金融制度中没有房产基金产品,它的作用是从个人买房,变成用基金来分享城市化的红利。

 

目前的情况,大家很多人去投资房子,那么,是因为没有房产基金去共享。所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享,就造成了一个巨大的投资市场,假定基金发达就可能不会这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

 

房地长市场房价上涨是趋势

地价上涨会影响住房

 

2、如果没有社会化的住房租赁,高地价会导致高租金

 

我们又可以看到,许多城市在谈住房的租赁问题,尤其是一些大城市,但是如果没有社会化的住房租赁,高地价而形成的租赁市场一定是高租金的,德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以他会有较高的收益,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。

 

历史上,我们十几年的租赁市场,但是并没有真正解决问题。那么,我们可以看看二季度公布的土地指标情况。这个土地实际上是在持续上升的一个过程。

 

尤其是很多城市在限制住房价值的上涨,但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。

 

我们再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到。住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低。最直接的差价根本不够盖房。从东部地区和现有地价基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态,而中部、西部和东部地区的房价是地域全国土地平均价格。

 

3、地价上涨会推动房价继续上涨

 

那么,你们会认为房价会上涨吗?或者说房价会下跌吗?从土地供给的情况看,已经成为推动房价继续上涨的必要条件。那么,我们再看当前的宏观政策。宏观政策更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。

 

“稳”是十多年放在第一位的经济政策,它的背后是在翻两翻的情况下,要防范金融风险。

 

要在增长与风险中求得平衡,这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此,二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候,大约都不稳定。

 

我们再看下一张图,可以明显看出来。土地的价值是非常高的,而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。

 

也许根本不够一个建筑费用,可见土地价格的上涨还会推动房价继续上涨,我们也可以看到分地区平均房价和平均地价的关系。

 

大概只有东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的,而中部、西部和东北地区整个平均房价都低于平均地价,这是6月份国家统计局公布的数据对比情况。

 

你们可以想象,在地价高涨的情况可能出现的房价迅速下降或者崩盘或者泡沫等等情况吗?我们再看当前的宏观政策,一个是“三去一补”就是中央经济工作会议提出的,稳中求进更是已经连续多年中央提出的一个口号。

 

4、今年防风险比稳增长更重要

 

另外,去年中央经济工作会议提出一个防范金融风险的问题。最近我们也该看到成立专门的金融稳定发展委员会。

 

“稳”是十多年放在第一位的经济政策,那么其背后的原因一个是我们有翻两翻的指标。第二,要严防风险。第三,是在增长和风险之中求平衡。因此政策中重要指标就是看增长的风险。

 

今年,增长是可以得到肯定的,不会发生太大的问题,因此防风险就比稳增长更重要了。我们再看货币政策,最近两个多月时间,出台了近20多个文件,从严限制各种融资和信贷。同时,M1M2都是下降的趋势,并且会继续延续。

 

我们可以看到,美国的利率在上升,中国的资金价格也在上升。尤其是个贷利率的上升,对购买住房来说有较大的影响,个贷利率上升比涨价支付成本更高。个贷是用未来收入流来支付的。

 

这些未来收入流包括了房租、房屋升值、工资收入和货币贬值,但是如果首付提高和个贷的利率上升,这些升值有可能无法抵消个贷利率上升而导致的困难。

 

5、今后3年大约有1万多亿债务到期

 

我们还可以看到,今年1到5月份,108家房企,所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降。6月份的数据显示,虽然开发商的融资略有提高,但是仍是下降趋势。

 

我们再看看2015年和2016年新增的债务是8500亿元,而2010年和2014年这5年期间只有8千多亿。那么,很快就要进入还贷的高峰期,房产企业明年大概有3300多亿的还债,后年有4000多亿的还债。

 

那么,也就是说,今、明、后3年大约有1万多亿到期债务,这和信贷的控制有直接的关系。所以,也会影响很大。

 

那么什么时候有可能出现下调政策的条件呢?一个是房地产快速下行,一个经济发生波动。另外,就是实体经济发生巨大的变化。

 

今年1月6月份房地产相关的税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加了23.9%,高于其他税费两倍多,所以,如果出现经济下滑的情况,特别是由于资金紧张导致这种情况的出现,那才有可能对房地产的政策提出调整。

 

我们再看微观政策,多了很多的东西。比如说,相互“矛盾”的东西。一方面,很多人认为限购会导致购买力消费下降,但是为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢?比如说上海(楼盘)。摇号一定是购买大于供给的现象。

 

因此,在不同的地区,微观政策是也差别性的。出台的政策既有限制性、限制需求,让市场下滑,但是有一些反而是让市场继续热度上升。尤其是限制价格。

 

如果中国使用的不是平均数,而是中位数调控,那么也许控制条件就发生了变化。中位数表示政府只用管中位数以下的房价,而不用去审批中位数以上的房价,因为要保障中低收入家庭的住房问题,而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消费。

 

有一本书叫《平均的终结》讲恰恰当我们使用平均数的时候,常常会对市场产生错误判断,而且只有使用中位数,尤其是房价,使用中位数的时候才能对市场有更好的,更清楚的一种认识,比如说前面我们用到的各地区房价,在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的,但是从房价和地价对比中可以看出来,地价起到了推动房价的重要作用。

 

通常,市场配置资源的时候,土地的价格是以产出的价格来决定的,但是在垄断的土地价格中,价格促进了产品和预期的提升。所以,土地价格造成的影响很大。

 

我们再看供求关系。在微观政策中和宏观政策中和宏观政策中,有许多是不变的部分。比如说供求关系中的城镇化的问题,并不会因为微观政策而发生变化。所以,人口再继续向城市集中,特别是中小城市的人口向百万或者三百万以上的城市提出。

 

另外一个不变的是,我们的户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩,因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。

 

那么,开发商以投入的项目部分,也不会因为微观发生变化而变化。那么,住房需求,一定是一个持续的不断改善和升级的过程。同样,不会因为微观政策而变化。

 

但是,微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化,开发商的投资能力、资金周转能力发生变化,也导致库存发生变化。

 

从政策对市场的不变和可变的两部分看。这两者之间有着必然的联系,也会对市场产生极大的影响。比如,我们看房地产固定在投资中的作用。

 

可以看到,如果房地产投资持续下降,对GDP的影响一定是降的。从当前的房地产看,我们看到住房的价格,增幅已经出现了一些下降,那么不控就会涨得更快、更高。总体而言,仍然是上涨的趋势。注意,这是增幅在变化,而不是绝对价格出现了大幅度的下滑。

 

6、今年房地产市场销售将创历史新高

 

同时,当前的房地产各种指标中,一方面要看土地,一方面要看新开工。这种变化中,都说明它的预期会产生变化。

 

从今年的房产市场销售情况看,大家都认为微观和宏观调控会对市场产生不利影响,但是从目前的情况看,今年房地产市场的销售,从面积到金额,都将创历史新高。哪怕今年只有1%,或者2%的增长,仍然是历史新高。

 

有谁可以说,当房地产再创历史新高的时候,这是不好的市场吗?有谁能认为,我们的黄金时代已经过去了,为什么我们的销售在持续增长呢?而总量上来看今天也许会突破去年,再创历史新高。

 

7、今年房地产不会有大的问题

 

从总的市场情况看,我不认为今年会有大的问题,而可能产生的问题,则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下,出现其他的问题。

 

那么,还贷高峰可能会影响到明年,或者是更长时间未来发展的变化,我简单就说这么多,谢谢大家!

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RE:“我是楼主板凳,哈哈哈哈”

licong21st发表于2013-12-3 10:30

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